BIM+FM :基于BIM的运营、管理、维护模式

FM+BIM,似乎又是一个陌生的词汇组合。这里的FM可不是指调频的意思,而是服务于建筑工程。作为一个BIMer,都知道BIM不只是三维立体的构图模式,这只是基础性的功能,实际上BIM的可开发面非常广,比如医院建筑的BIM运营与管理,住宅建筑的物业BIM管理模式,地下管廊的BIM运营和管理模式……这几个基于BIM的运营和管理模式,不再是基于设计、施工、勘察层面的应用,而是偏向于建筑物的实际投入运营、管理、维护,这时候就要提到FM了。

FM:BIM的后管理运营扩展

在国际市场,FM的开发和应用较为广泛,而在国内市场,目前开发还寥寥无几,重心仍然在BIM全生命周期开始的几个阶段,当下采用BIM技术的建筑或者工程大多都在建设过程中,毕竟建设周期较长,对后续的运营管理暂未涉及到。

FM,设施管理(FacilityManagement),按照国际设施管理协会(IFMA)的定义,是“以保持业务空间高质量的生活和提高投资效益为目的,以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作。”,逐步地,FM也广义代表了物业管理PM (Property Management)及资产管理AM (Asset Management)的专业技术服务统称。

通俗上看,FM更像是服务于建筑或者建筑工程相关的企业的ERP系统,主要作用是竣工后的建筑或者是工程项目的运营、管理和维护。目前FM开发的功能有:房地产租赁管理、企业策略管理、空间管理、图文件设计数据管理、家具及设备/机电设施管理、通信/电信/电缆连接管理、建筑设施维修保养CMMS管理、灾害紧急预防管理、设施营运状态评估管理、生活环境状态影响评估管理,及其他物业相关联服务。

那么FM又是怎么和BIM相互应用的?直白点就是,BIM代表的是建筑业(基于计算机的一种技术),FM代表的是物业设施管理的(计算机技术),两者都需要不同的软件作为支撑,就好比当下BIM较为主流的BIM软件revit,和FM对应开发的CAFM,两个软件进行连接应用,打通两个软件的壁垒之后,就可以进行数据整合,对建筑的后期进行运营、管理。

全生命周期的重点:运营的有效推进

国内的建设工程要讲究工程总承包,或者是全生命周期,对工程提供咨询服务的企业也在逐步增加了全过程咨询的要求。整个建筑、工程项目领域都在朝着一个“全”发展,绿色建筑、智能建筑的投入也非常需要从设计到施工到竣工后的运营一体化的总承包模式。在目前很多工程项目中,运营还未涉及,但是,在全生命周期角度来看运营是最为漫长的使用阶段,对于建筑项目来说那是终极目标,对于BIM+FM项目来说那可是客户、是预算。

BIM倾向于前端的设计和施工,FM倾向于项目建成之后的运营,两者的结合首先一个条件是数据库的同步更新。FM的管理系统,以地下管廊为例,地下管廊在建成之后,运营存在的问题:哪些运营管道的引入,那个板块进行了修护和修理,或者技术的推进,为管道增加了新的模块……这些运营管理虽然看起来都并不是什么大事,但是之于全生命周期,这种地下管廊的运用时间和运营之后的收益是直接相关的,后期的运营者必须要降维护数据对接到BIM、FM的数据平台,并通过软件平台实时更新运营数据,才能保证这种工程的高效应用。

FM的主要服务对象是客户,根据客户的需求来开发功能,再基于BIM技术进行运营,包揽整个生命周期的后期使用环节。从业主的投资方向来看,很多建设工程项目需要有一定的投资回报率,前提条件必定是建立在项目的正常运营之下,才能产生较为稳定的回报收益;对于建筑的实际使用者,看中的是整个项目带来的舒适度、智能化、便利性等等。这些侧重点的不同都是运营环节需要解决的问题,也是全生命周期对BIM+FM的应用的挑战。


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